Pourquoi et comment
monter une société civile immobilière
S.C.I

La création d'une Société Civile Immobilière (S.C.I) ne nécessite aucun capital minimum. Quelle que soit sa nationalité, toute personne physique ou morale peut être associée dans une S.C.I. Vous allez découvrir les différents volets juridiques et pratiques indispensables à connaître, pour monter ce type de société.

Il est une disposition de l’article 1832 (loi du 11 juillet 1985) du Code civil, commune à toutes les sociétés, dont la teneur est la suivante : “ La société est instituée par deux ou plusieurs personnes, qui conviennent par un contrat, d’affecter à un entreprise commune, des biens ou leur industrie, en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. (...) Les associés s’engagent à contribuer aux pertes”. Une deuxième disposition précise, pour ce qui concerne le statut spécifique des sociétés civiles, le caractère précis de ces dernières (art. 1845 du Code civil): “... Ont le caractère civil, toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet”.

Tout au long de ce dossier, on ne perdra pas de vue ces deux articles, base de la Société Civile (S.C) dont nous parlerons bientôt, et la Société Civile Immobilière (S.C.I). La S.C.I est donc régie par le Code civil, plus particulièrement, par les articles 1845 à 1870-1. L’article 1832 du Code civil définit la S.C.I comme un contrat et doit faire l’objet obligatoirement, d’un écrit. Ce contrat ne peut se former que si les parties ont donné leur consentement, physiquement capables d’exprimer leurs désirs, ce qui exclut toute personne dont les facultés mentales sont altérées.

Peuvent donc s’engager, toute personne ayant la capacité de le faire, c’est-à-dire :
- le majeur;
- le majeur sous sauvegarde de justice;
- le majeur en curatelle assisté de son curateur;
- le majeur sous curatelle avec l’aide de son tuteur;
- le mineur émancipé directement ou par mariage pour la femme;
- le mineur non émancipé, mais avec l’aide de son représentant légal autorisé par le juge;

Il est important d’ouvrir une parenthèse concernant l’enfant mineur. L’article 2 du Code de commerce indique qu’un mineur, même émancipé, ne peut être commerçant. Or, la S.C.I n’a pas d’activité commerciale. Dans ces conditions, un enfant mineur peut être associé à une Société Civile Immobilière. S’il n’est pas émancipé, il devra être représenté par son administrateur légal ou son tuteur. Les apports qu’il pourrait faire dans la société devront être préalablement autorisés par le juge des tutelles.
Par ailleurs, on peut créer une S.C.I entre époux, sans aucune réserve (article 1832-1 du Code civil), même s’ils n’emploient que des biens de la communauté pour les apports à une société, ou pour l’acquisition de parts sociales le conjoint doit simplement en être informé et cette mention doit figurer dans l’acte des apports.

Deux époux seuls, ou avec d’autres personnes, peuvent être associés dans une même S.C.I et participer ensemble ou non, à la gestion sociale. Les avantages et libéralités résultant d’un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés parce qu’ils constitueraient des donations déguisées, lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique (notaire)
Enfin, une personne morale (société, entreprise) peut faire partie d’une S.C.I à la condition qu’elle ait une personnalité juridique. C’est ainsi qu’une société en participation (S.E.P) ou une société de fait, en tant que telle, ne peut être associée à une Société Civile Immobilière.

Objet de la société ...
L’objet de la S.C.I doit obligatoirement être civil, à l’exclusion de toute activité commerciale. Elle est constituée pour acheter et posséder des biens immobiliers.
La S.C.I ne peut par exemple, acheter un appartement pour le revendre (à titre régulier), ce serait un acte commercial. En revanche, rien n’interdit à la société de revendre son bien immobilier (sans en provoquer un commerce). Elle ne peut non plus meubler cet appartement en vue de le “louer en meublé”(elle peut en revanche, le louer vide).
Il existe toutefois une astuce légale pour contourner la revente : la Société Civile Immobilière peut acheter un terrain pour y construire un immeuble, et le revendre par la suite. L’opération de revente permet d’échapper à l’exercice d’une activité commerciale.

La gérance de la S.C.I
Pour mettre fin a un certain laxisme, la loi n°78-9 du 4 janvier 1978 a organisé le fonctionnement de la Société Civile Immobilière. Il existe donc deux organes de gestion : la gérance d’une part, et l’assemblée des associés d’autre part.

• La gérance.
La société est gérée par une ou plusieurs personnes (aucun maximum), qu’elles soient associées ou non à la création, avec indication dans les statuts ou par un acte distinct (procès verbal), ou désignées par une décision des associés réunis en assemblée. Sauf décision contraire des statuts, les associés présents à cette assemblée doivent représenter au moins plus de la moitié des parts sociales.
Une personne morale (société, entreprise) peut être nommée gérante de la société. Ses dirigeants sont alors soumis aux mêmes conditions et obligations que s’ils étaient gérants en leur nom propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la S.C.I. Ils encourent les mêmes responsabilités civiles et pénales.

• La situation fiscale et sociale du (ou des) gérant.
1 - Le gérant n’est pas associé
D’un point de vue fiscal, le gérant s’il n’est pas associé, sera imposable à l’impôt sur le revenu des personnes physiques, et le salaire versé sera une charge déductible pour l’entreprise. Socialement, il bénéficiera du régime de droit commun des salariés puisqu’il existera entre la société et lui, un lien de subordination.
En revanche, si le gérant (associé ou pas) n’est pas salarié, il n’y a aucune charge sociale à payer (les services de l’URSSAF ont confirmé ce point à notre rédaction).

2 - Le gérant est associé
Son régime fiscal est celui d’un associé salarié (voir plus loin, à ce propos, le chapitre concernant “le statut social et fiscal d’un associé”). Au niveau social, il sera assujetti au régime des non-salariés (comme les entrepreneurs individuels) s’il est majoritaire.
Indispensables à connaître…
Qu’elle soit civile ou non, la création d’une société donne naissance à une personnalité juridique différente de celle de chacun des membres qui la composent. On dit qu’une société est une personne morale.
Comme nous l’avons vu, l’article 1835 du code civil précise que “les statuts doivent être établis par écrit. Ils déterminent, outre les apports de chaque associé, la forme, l’objet, l’appellation, le siège social, le capital, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement”. Nous allons étudier chacun de ces points dans ce chapitre.

• Les associés.
Pour créer une S.C.I, il faut être au minimum deux personnes. Il n’y a aucun maximum prévu par la loi. Il n’y a aucune condition de qualité, ni de nationalité requise pour être associé. Peuvent être associées, des personnes physiques avec des personnes morales, ou bien, des personnes morales ensembles, ou encore, des personnes physiques uniquement. Attention, comme pour n’importe quelle structure juridique, un associé “prête-nom”, c’est à dire, n’ayant aucune volonté d’œuvrer dans un objectif commun et ne prêtant que son nom pour compléter une liste d’associés, peut se voir poursuivi en cas d’infractions ou de mauvaise gestion. Mais surtout, la société peut faire l’objet d’une action en nullité pour ces mêmes raisons.

• Durée de la société.
La durée maximum d’une société en France, est de 99 ans. Toutefois, elle peut être plus courte. Aucune durée minimale n’est imposée par les textes !
La dissolution de la société n’intervient pas obligatoirement à la date fixée dans les statuts. Elle peut être, en effet, écourtée ou prorogée par l’assemblée des associés.

• L’objet social.
L’objet social est l’activité définie par les associés. Nous rappelons qu’il est interdit d’exploiter une activité commerciale. L’objet aura donc pour but de réaliser des économies ou des bénéfices (encaissement de loyers, par exemple).

• Le capital social.
La loi ne fixe aucun montant minima pour le capital des sociétés civiles immobilières (S.C.I), ni la valeur nominale des parts sociales. Ces dernières doivent être de valeur égale, d’un montant librement décidé par l’ensemble des membres fondateurs.
Ce capital peut être constitué par des apports en numéraire, par des apports en nature (biens matériels , mobiliers et/ou immobiliers) ou en industrie (temps de travail consacré à la société, les relations de l’apporteur, ses connaissances techniques, etc...), ou bien, par les trois à la fois. Nous vous déconseillons cependant les apports en industrie : ceux-ci ne concourent pas à la formation du capital et posent souvent des problèmes, lors de la répartition des bénéfices.
En théorie, il est possible de monter une S.C.I sans aucun capital minimum (exemple, avec 100 euros)

• Le capital peut être variable.
Les articles L.231-1 à L. 231-8 du Code de commerce, concernant le capital variable est applicable aux S.C.I. Il suffit de libérer 20 % du capital (obligatoirement en numéraire), pour que la société soit valablement constituée. Voir article ICI sur la S.A.R.L à capital variable. Les 80 % restant peuvent être libérés dans un délai de 5 ans.

Prenons un exemple pratique.
Le montant du capital de la S.C.I est de 3000 euros. On pourra constituer la société en ne libérant que 600 euros. Les 2.400 euros restants pourront être apportés (en numéraire) au fur et à mesure par les associés, sur une période de 5 ans.
On notera que cette forme variable présente un certain nombre d’avantages, notamment, lors du départ ou l’arrivée de nouveaux associés, de ne pas avoir a refaire et déposer les statuts (et une économie de 228 euros) chaque fois ! Un simple procès verbal suffit. Il ne donne pas lieu a publicité, donc, pas d’annonce légale non plus obligatoire.

• Le siège social.
C’est l’adresse du domicile de la société. Celui-ci peut être un local commercial, une boutique, un bureau pour lequel vous contracterez un bail commercial de trois, six ou neuf ans (ou un bail précaire de 24 mois).

La constitution de la société...

• Le dépôt du dossier.
Le dossier comprenant deux exemplaires des statuts, les pièces demandées et l’imprimé de déclaration (type MO) doit être déposé au Centre des Formalités des Entreprises (C.F.E). Ce dernier s’occupera de toutes les inscriptions sociales et fiscales. Si vous ne connaissez pas l’adresse du C.F.E dont vous dépendez, adressez-vous à la mairie de votre commune, à la Chambre du Commerce et de l’Industrie, à la Chambre des métiers, ou plus simplement, en la cherchant dans l’annuaire téléphonique, sur internet, ou sur minitel.

• Les incidences fiscales des associés.
A l’exception de celles qui y sont soumises par leur objet, les sociétés civiles immobilières ne sont pas passibles de l’impôt sur les sociétés. Comme le font les entrepreneurs individuels (sans toutefois comparer les deux statuts), les bénéfices encaissés par chaque associé entreront dans le revenu global de ce dernier. Sur la déclaration annuelle, ils seront portés en tant que revenus fonciers pour les personnes physiques, et comme bénéfices commerciaux, s’il s’agit d’une société associée de la S.C.I.

Il convient de signaler deux particularités. D’une part, dans le cas ou le /les associés sont salariés, et d’autre part, lorsqu’un immeuble d’habitation est mis à la disposition gratuite d’un associé.
1°- Les salaires des associés :
Si l’associé est salarié de la S.C.I, le salaire n’est pas déductible des bénéfices en tant que charges. En effet, l’administration fiscale considère qu’il s’agit d’une distribution du bénéfice social. En conséquence, les salaires perçus seront imposés pour l’associé, comme des bénéfices. Il en sera de même pour tout avantage en nature, sauf pour un immeuble mis à titre gratuit, à la disposition de l’associé.
2° - Immeuble d’habitation mis à la disposition gratuite d’un associé:
Dans le cas où un associé a la jouissance gratuite d’un immeuble d’habitation appartenant à la S.C.I, l’administration ne considère pas qu’il s’agit d’un bien en nature, ni d’un revenu imposable pour l’associé, étant donné qu’il n’existe pas de location entre les deux parties. L’administration fiscale considère que la S.C.I a la jouissance de l’immeuble, et qu’elle n’est pas imposable par la mise à disposition gratuite envers l’un de ses membres. En dehors de grosses réparations qui sont déduites normalement des charges (isolation thermique, ravalement, grosses réparations, intérêts d’emprunt...), les autres charges ne sont pas déductibles des bénéfices. Des règles particulières sont appliquées. Pour en connaître les dernières applications, on se rapprochera des services fiscaux (article 156.1-3° du Code général des impôts).

• Les associés “en famille”.
Deux cas de figure peuvent être envisagés : la situation des époux pendant le mariage, la situation en cas de divorce et ce que deviennent les parts d’un associé qui décède.

1°- La situation des époux associés pendant le mariage.
L’utilisation de biens qui leur appartiennent personnellement, (biens propres) dans le régime de communauté. Sous le régime de séparation de biens ou de participation aux acquêts, les époux ne rencontrent aucun problème particulier. En revanche, il peut en être différemment quand les époux utilisent les biens communs comme apports si certains points n’ont pas été respectés. Le statut des époux en société est soumis aux articles 1832-1 et 1832-2 du Code civil résultant des lois n° 85-596 du 10 juillet 1982 et n° 85-1372 du 23 décembre 1985.
L’article 1832-1 autorise des époux à s’associer, même s’ils n’emploient que des biens de communauté pour les apports ou l’acquisition de parts sociales. Deux époux seuls, ou avec d’autres personnes peuvent être associés dans une même société, et participer ensemble ou non, à sa gestion sociale.
L’alinéa 2 du même article indique que “les avantages et libéralités résultant d’un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés, parce qu’ils constitueraient des donations déguisées lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique” (c’est à dire, devant notaire).
Un époux ne peut employer des biens communs pour faire un apport à une société, sans que son conjoint en ait été averti, et sans qu’il en soit justifié dans l’acte. Le conjoint laisé pourra demander au juge, l’annulation de l’acte d’apport. Il y a donc obligation d’informer le conjoint. C’est l’époux qui fait l’apport qui aura la qualité d’associé. Cependant, si le conjoint de l’apporteur a notifié à la société de son intention d’être personnellement associé, la qualité d’associé lui sera reconnue pour la moitié des parts souscrites à la condition que cette intention ait été manifestée lors de l’apport, l’agrément ou l’acceptation.
Si cette notification est postérieure à l’apport ou à l’acquisition, les clauses d’agrément prévues à cet effet par les statuts, sont opposables au conjoint. Lors de la délibération sur l’agrément, l’époux associé ne participe pas au vote et ses parts ne sont pas prises en compte, pour le calcul du quorum et de la majorité.

2°- La situation en cas de divorce.
Plusieurs cas peuvent se présenter, selon que les époux sont ou pas associés, ou qu’il s’agit de biens communs ou non.
Si les apports proviennent de biens propres, l’époux conservera la valeur de cet apport dans son patrimoine personnel, et le conjoint ne pourra en aucun cas, réclamer quoi que ce soit (même en l’absence de la déclaration de remploi prévue par l’article 1434 du Code civil).

Si les époux sont tous deux associés, et que les apports ont été fait par des biens communs à part égale, chacun reprend simplement ses apports, sans litige possible, puisqu’ils sont associés à 50/50. Toutefois, puisqu’il s’agit de biens communs, les parts seront mentionnées dans l’état liquidatif de communauté (au moment du divorce) et seront soumises à la perception des droits de partage.
En revanche, si un seul des époux est associé, ce dernier devra, s’agissant des biens communs, verser la moitié de la valeur des parts au jour du partage. Là également, il y aura perception des droits au partage.

3°- Que se passe t-il si un associé décède ?
Lorsqu’un associé décède, la société civile n’est pas dissoute. Elle continue à fonctionner avec les héritiers ou les légataires. Cependant, il peut être prévu dans les statuts, qu’ils doivent être agréés par les associés. Les statuts peuvent aussi prévoir qu’à la mort de l’un des associés, la société continuera avec les seuls associés survivants, ou sera dissoute.
Les statuts peuvent aussi adopter d’autres mesures dans ce cas. Par exemple, que la société continuera avec le conjoint survivant, ou bien, avec un ou plusieurs des héritiers, ou bien encore, avec toute autre personne désignée par les statuts, enfin, par disposition testamentaire.
Si par suite du refus d’agrément par les associés survivants, les héritiers ou légataires ne deviennent pas associés de la S.C.I, ces derniers n’auront le droit de recevoir que la valeur des parts sociales du défunt.

Responsabilité et imposition

• La responsabilité des associés.
A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social, à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. L’associé qui n’a fait qu’un apport en industrie, est responsable comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.

• Comptabilité.
Il est indispensable d’établir une comptabilité. Toutefois, deux cas sont préciser selon si vous optez pour l’imposition de la S. C. I pour l’impôt sur les sociétés (I. S) ou pour l’impôt sur le revenu (I. R).
1°- Imposition sur les sociétés.
Le bilan comptable sera obligatoirement, en fin de chaque exercice, déposé au Tribunal de commerce (comme ont l’obligation les sociétés commerciales) . La société sera imposée sur les bénéfices, au taux en vigueur (33,33 % en 2008).
2°- Imposition sur le revenu.
Il n’est pas obligatoire de déposer la comptabilité au Tribunal de commerce si l’on a fait le choix de l’imposition sur les revenus. Ainsi que nous l’avons vu plus haut, s’il existe des bénéfices, chaque associé sera imposé individuellement pour la part qu’il a reçu. Cette étude bien documentée vous aidera nous l’espérons, à bien comprendre le mécanisme de ce type de société, à la créer avec plus de facilité. Pour éviter toute erreur, procurez-vous notre “dossier-kitde création”© de votre S.C.I” (avec toutes les explications complémentaires, reproduction des textes de loi, statuts prêts à l’emploi, imprimé pour le dépôt de votre dossier, etc... ). Tout ce dont vous avez besoin pour monter vous même votre société en S.C.I, sans autre intermédiaire, et en quelques heures même si vous n’avez pas un habité de l’administratif, puisque tout est déjà préparé, s’y trouve ! (voir sur ce site “Dossier juridique de création”).

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