Immobilier: l'éclaircie

Avec le printemps, le marché immobilier se reprend à bourgeonner. Surtout dans le logement neuf, dopé par le très généreux dispositif Scellier qui aura, d'un coup, réveillé en sursaut les investisseurs locatifs.

Les professionnels sont unanimes : « De novembre à mars, on ne voyait quasiment plus personnes dans nos agences, les clients avaient disparu ». Les ventes de logements neufs s'étaient littéralement effondrées : 370 au dernier trimestre, contre 1 200 un an auparavant. Depuis la fin mars, ça repart, ça bouge. Timidement le marché se ranime. Pour liquider les queues de programmes, les stocks, nombre de promoteurs avaient multiplié les cadeaux. Bouygues, on s'en souvient, s'était illustré avec sa Mercedes Classe A offerte aux derniers acquéreurs de son programme de Pfastatt.

Coup de frein sur les nouveaux programmes : risque de pénurie en 2010

 Chez d'autres, on effaçait les frais de notaire, on proposait la cuisine gratuite ou une remise de 4%, voire davantage. De fait, pour vendre et éviter des trous de trésorerie, les promoteurs ont rogné sur leurs marges. « C'était une période noire, les contacts commerciaux étaient devenus inexistants, on avait l'impression que tout s'était arrêté d'un coup », raconte Gérard Bodet, président de la Fédération des promoteurs-constructeurs d'Alsace. « Le prix de l'ancien, soumis à la loi de l'offre et de la demande, était devenu largement surévalué, on atteignait quasiment les valeurs du neuf », explique Hélène Linden Echinard, directrice chez Bouwfonds Marignan.
 « Avec la baisse de l'ancien, on revient à un écart de prix classique », ajoute-t-elle. Rapport de cause à effet ? En tout cas, assure Gérard Bodet qui a réuni cette semaine ses confrères promoteurs, on sent une nette amélioration depuis avril, les inquiétudes de la profession se dissipent, les délais moyens de commercialisation des programmes se sont réduits, passant de 17 mois à 12 ou 13 mois ». Dès la fin mars (Voir les DNA du 26 mars 2009), Rémi Hagenbach annonçait l'embellie : au premier trimestre, les ventes de son groupe, Stradim, avaient quasiment doublé par rapport à la même période de 2008.

De nouvelles mesures fiscales de relance seront nécessaires

 En fait, « le redémarrage se fait essentiellement grâce aux investisseurs et donc aux incitations fiscales de la loi Scellier », analyse Me Jean-Pierre Krantz, le tout nouveau président de la chambre régionale des notaires. « C'est vrai, confirme Hélène Linden Echinard, la remontée des ventes tient presque exclusivement au nouveau dispositif Scellier.
 Alors que les investisseurs ne représentaient plus que 30% des clients en 2008, la proportion s'est subitement inversée dans notre groupe, passant aujourd'hui à 70% ». Entrée en vigueur en début d'année, ce nouveau dispositif de défiscalisation fait un tabac.
 Tant et si bien qu'on en frôlerait presque la pénurie de biens à placer ! Gérard Bodet n'en fait pas mystère. « Reconnaissons-le, dit-il en souriant, on a un petit retard à l'allumage car on a ici moins de produits à proposer aux investisseurs que dans d'autres régions. A la différence de nos confrères promoteurs de Vieille France, nous avons en Alsace réduit la voilure après la crête d'activité de 2005. On avait moins de stocks qu'ailleurs, ce qui était une bonne chose. Mais revers de la médaille, on est moins bien armé pour répondre à cette nouvelle demande ».
 Mais mieux vaut, sans doute, ne pas se laisser griser par l'euphorie. Gare aux feux de paille ! Car le marché de l'accession à la propriété, lui, reste dominé par un fort attentisme lié à la récession économique et à l'envolée du chômage. « Ceux qui souhaitent acheter pour se loger, du fait de la crise, craignent légitimement pour leur avenir professionnel », observe Me Krantz. « A mon sens, dit-il, pour relancer véritablement le marché immobilier et répondre aux besoins de logements qui restent considérables, d'autres mesures fiscales devront être prises et le seront très vraisemblablement ».
 En attendant, le patron des promoteurs alsaciens prêche l'optimisme : « Grâce aux diverses mesures prises, telles que le doublement du prêt à taux zéro, la mise en oeuvre du Pass Foncier, et surtout grâce à la baisse des taux d'intérêts, tous les ingrédients sont là pour assurer une reprise au second semestre. » Et cette fois, ajoute non sans ironie Me Krantz, « on ne pourra plus rejeter la faute aux banquiers, ils sont désormais ouverts, les offres de prêts sont là ».
 Dans l'intervalle, l'opération dite des « 30 000 logements Sarkozy » a profité à un bon tiers des promoteurs de la région qui ont pu vendre en bloc à des bailleurs sociaux 650 logements. Une bouffée d'oxygène.

Christian Lienhardt DNA Édition du Dim 17 mai 2009